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Pensar no bem estar dos condôminos e lidar com burocracias das mais diversas naturezas é papel do síndico ou da pessoa responsável pela gestão condominial, mas isto nem sempre é uma tarefa fácil de ser realizada. 

A tributação para condomínios é um dos grandes desafios para esta profissão, especialmente para os síndicos que estão começando na área. 

Apesar de serem isentos de vários impostos, os condomínios precisam saldar encargos trabalhistas como o INSS e o IRRF. No entanto, uma gerência condominial eficiente consegue aproveitar as oportunidades existentes na lei para o benefício do próprio empreendimento.

O que acontece é que na maioria dos casos, os responsáveis pela gestão orçamentária desconhecem as possibilidades de recuperação tributária para condomínios. E valores que poderiam ser reinvestidos ficam relegados aos cofres públicos sem que os proprietários do condomínio tenham conhecimento da disponibilidade desses créditos.

Continue a ler este artigo e saiba como medidas legais podem auxiliar o seu condomínio na gestão do fluxo de caixa e na obtenção de créditos tributários.

O que caracteriza um condomínio?

O aspecto chave que caracteriza um condomínio é a existência de propriedades simultâneas. Em outras palavras, o condomínio é um espaço privado –  que possui mais de um proprietário – em que as áreas em comuns são compartilhadas.

No mercado existem diversos tipos de condomínios entre casas, prédios, salas comerciais e edifícios mistos. Ou seja, condomínios não se tratam apenas de casas residenciais, prédios comerciais também podem ser caracterizados como tal, desde que exista mais de um proprietário e a necessidade de uma gerência condominial.

Como funciona a contabilidade de um condomínio?

Sabemos que a boa administração de uma empresa, seja ela pública ou privada, precede um excelente registro das movimentações financeiras. Os condomínios, apesar de não serem considerados empresas, não são isentos de uma complexa necessidade de organização contábil.

São diversos balanços e registros patrimoniais que ficam a cargo do síndico. Saber o básico sobre como administrar um empreendimento é um fator essencial para o sucesso do condomínio e para o bem-estar (e felicidade!) dos proprietários e inquilinos.

Por tratar de contratações e prestação de contas, a contabilidade de um condomínio deve seguir os mesmos moldes do gerenciamento de uma empresa. A movimentação financeira do condomínio obriga que o síndico, ou pessoa responsável pelo gerenciamento contábil, entenda o mínimo de administração para que os pagamentos não sejam feitos indevidamente ou a maior.

A obrigatoriedade de um CNPJ para condomínios indica a necessidade de um controle especial para as finanças de negócios deste tipo. Apesar de não precisarem declarar Imposto de Renda, justamente pela ausência  de lucros, os condomínios precisam arcar com o encargo do IRRF – Imposto de Renda Pessoa Física – para o síndico e os demais funcionários presentes na folha de pagamento.

💡 Condomínios possuem CNPJ mas não estão enquadrados em nenhum regime tributário, o motivo: condomínios não geram lucro, a atividade principal é a manutenção das propriedades conjuntas e dos interesses dos proprietários, e por isso não são considerados pessoas físicas ou pessoas jurídicas de acordo com o  entendimento da legislação.

Quais tributos pagam um condomínio?

Os condomínios não fazem parte de nenhum regime tributário, em resumo porque não geram lucro, mas ainda sim esses empreendimentos precisam pagar impostos e lidar com folha de pagamento, contas a pagar, contas a receber  e outros encargos do gênero… 

Os fatores geradores dos tributos que pagam um condomínio são a contratação de funcionários, o aluguel das áreas em comum a terceiros, os valores empregados em manutenção e a exploração comercial para alguns casos.

Mas diferente do que pensa a maioria, a responsabilidade de realizar os pagamentos de um condomínio não recai sobre o síndico. Na verdade, o que é de fato compromisso do síndico é o registro contábil dessas movimentações.

A função da atividade sindical está prevista na legislação através do Código Civil que diz o seguinte sobre as obrigações do síndico:

Artigo 1.348 do Código Civil:

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

Lei 4.591/64, no capítulo VI, artigo 22, parágrafo 1º:

Manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Mas claro que para conseguir prestar contas de forma satisfatória para os proprietários e inquilinos, o síndico precisa estar ciente dos movimentos contábeis que podem beneficiar os interessados. 

Os condomínios precisam lidar com uma série de obrigações fiscais. No entanto, é o INSS Patronal, tributo relacionado a folha de pagamento dos funcionários, que mais incide sobre a carga tributária dos condomínios. Para este tributo, existe a possibilidade de recuperação dos valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos. Leia o próximo tópico e entenda.

Recuperação tributária para condomínios:

Todo ente contributivo tem o direito de pedir a revisão da obrigação tributária. Os condomínios são empreendimentos que, independentemente do porte, precisam cumprir com a obrigação legal de recolher impostos sobre a prestação de serviços e contratação de pessoal.

O INSS Patronal que incide sobre os condomínios é uma verba passível de recuperação. O que significa dizer que os pagamentos relacionados a horas adicionais e benefícios como o vale transporte e o vale refeição ofertados aos funcionários podem ser recuperados. 

De uma forma geral, quanto mais funcionários o condomínio possuir em sua folha de pagamento maiores os valores que são passíveis de recuperação.

Uma medida legal, a recuperação tributária está prevista na Constituição Federal (Art. 150, § 7º). Todas as empresas podem recorrer à revisão fiscal com o intuito de identificar créditos tributários passíveis de recuperação, ainda que empresas enquadradas no Lucro Real e no Lucro Presumido possuam muito mais créditos a serem recuperados.

A recuperação tributária para condomínios pode acontecer por vias administrativas e judiciais. Alguns dos tributos passíveis de serem recuperados sobre a folha de pagamento de um condomínio são:

• Horas Adicionais
• Adicional Noturno
• 13º Salário
• Vale Transporte
• Vale Alimentação

A recuperação tributária para condomínios é um dos serviços que oferecemos na Tributo Justo. Recuperamos créditos tributários por vias administrativas e judiciais, entre em contato conosco e solicite uma análise gratuita. Em até 48 horas após o envio dos documentos conseguimos identificar os valores passíveis de recuperação para seu condomínio.

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